/ / Hyvä vuokrasopimus on hyvän vuokrasuhteen lähtökohta

Hyvä vuokrasopimus on hyvän vuokrasuhteen lähtökohta

Kattava vuokrasopimus on osapuolten paras suoja mahdollisessa riitatilanteessa. Kukaan ei aloita sopimussuhdetta sillä oletuksella, että aikoisi riitaantua sen toisen osapuolen kanssa, mutta sopimuksen laatiminen pitääkin aloittaa siltä lähtökohdalta, että hyvin laadittu vuokrasopimus nimenomaan ennalta ehkäisee riitaantumisen. Sopimusehdoista, sopimussakoista ja muista menettelytavoista sopimuksen voimassaolon aikana sopimiseen tulisikin suhtautua lehmän hermoisesti ja rakentavasti.

Hyvässä vuokrasopimuksessa osapuolina voivat olla joko vuokranantaja ja vuokralainen tai vuokranantaja, vuokralainen ja vuokranantajan käyttämä laillistettu vuokravälittäjä, joka toimii kohteen välittäjänä. Välittäjän käytössä positiivista on vuosien tuoma kokemus ja rutiininomaisuus vuokrasopimus laadinnassa. Vuokranantajalla ei välttämättä ole vastaavaa rutiinia, vaikka olisi omistanut sijoitusasuntoja jo pitkäänkin, sillä onnellisessa tilanteessa vuokralaiset eivät vaihdu kovin usein. Ammattitaitoinen välittäjä voi sen sijaan tehdä useita kymmeniä sopimuksia kuukaudessa ja siten satoja sopimuksia vuodessa.

Erityisen tärkeää oikeanlaisen sopimuksen laatiminen asiantuntevasti on vuokralaiselle. Vuokralaisella kokemusta on yleensä vielä vähemmän, joillekin uusi vuokrasopimus on myös mahdollisesti se kuuluisa ensimmäinen oma asunto. Vuokranantajien etujärjestö onkin omassa viestinnässään painottanut vuokranantajan vastuuta ja reiluutta näissä tilanteissa. Jos vuokranantaja havaitsee vastapuolella epävarmuutta, tulisi siinä tilanteessa neuvoa ja varmistua, että toinen osapuoli ymmärtää mihin on sitoutumassa, kun on aika allekirjoittaa vuokrasopimus. Reilulla toiminnalla on paremmat ja kauaskantoisemmat seuraukset.

Riitaa voivat aiheuttaa myös vuokrasuhteessa noudatettava lakisääteinen irtisanomisaika, asunnon vapauttamista vuokrauksen päättyessä koskeva luovutuspäivämäärä, vuokran korotuksen ehdot (vuokrakorotus voi olla vuosittainen tai liittyä esimerkiksi vuokranantajan omien kulujen nousuun) tai siihen, ketä asunnossa saa asua. Yksi todella yleinen asia, josta vuokrasopimus myös määrää on lemmikkien mukana tuominen asuntoon. Jos kyseessä on uudiskohde tai esimerkiksi vasta ennen vuokralle antamista remontoitu kohde, vuokranantaja ei välttämättä halua, että uudella vuokralaisella on sisätiloihin tottumaton lemmikki.

Lemmikin aiheuttaman riskin minimointi 

Lemmikin omistava vuokralainen tietääkin, että vapailta markkinoilta voi olla huomattavasti hankalampi löytää asuntoa kuin jos asuisi yksin. Toisaalta hyvä vuokrasopimus pystyy ottamaan lemmikkien asuntoon aiheuttaman kulumisen huomioon ja erittelemään sen niin kutsutusta normaalista asumisen aikaisesta kulumasta. Jos vuokralainen tuntee tämän pykälän ja osaa esittää sitä vuokranantajalle hän voi helpottaa myös merkittävästi omaa asunnon saantiaan, tai ainakin parantaa mahdollisuuksiaan asuntomarkkinoilla.

Mikäli vuokralainen ja vuokranantaja kuitenkin riitaantuvat, mikä neuvoksi? Ensin voi olla järkevää kysyä prosessissa vuokrausvaiheessa mukana olleelta laillistetulta vuokravälittäjältä, osaisiko hän neuvoa tilanteessa. Asuinhuoneenvuokralaki, joka ohjaa vuokraustoimintaa on kuitenkin kattava ja laaja sekä monelta osin ns. pakottavaa lainsäädäntöä, joten sopimusjuridiikan asiantuntija voi kertoa kuinka riita tulisi ratkeamaan, jos se saatetaan esimerkiksi käräjäoikeuden ratkaistavaksi. Oikeudenkäynnin ulkopuolella ratkaistu riita on nopeampi, tehokkaampi ja halvempi kuin käräjiltä haettu ratkaisu.

Etujärjestöt auttavat 

Vuokranantajille ja vuokralaisille on myös omat etujärjestönsä, jotka tarjoavat neuvontaa vuokrasopimuksen osapuolille. Molemmat voivat myös neuvoa, koska riitatilanne on eskaloitunut niin pahaksi, että riita kannattaisi ehkä aidosti ratkaista käräjäoikeudessa. Kustannusten lisäksi ongelma oikeudenkäynneissä on niiden hitaus. Vaikka moni perusasia voisikin ratketa nopeasti ennakkotapausten perusteella, asian saaminen käsittelyyn voi kestää useita kuukausia. Toisaalta käsittelyn odottaminen voi antaa osapuolille aikaa löytää vielä erillinen sopuratkaisu, jolloin diaari voidaan peruuttaa käräjäoikeudesta. Kyseessä olisi lähes poikkeuksetta win-win tilanne!

On olemassa myös vuokranantajan kannalta vähemmän houkutteleva, mutta toisinaan toimiva tapa ratkaista tietynlainen riita vuokralaisen kanssa. Jos riita koskee vuokralaisen irtisanomista tai vaihtoehtoisesti vuokrasuhteen purkamista ja vuokranantaja haluaa saada asunnon nopeasti takaisin omaan hallintaansa, esimerkiksi joko remontoidakseen, uudelleen vuokratakseen tai asuttaakseen sen itse, hän voi myös tarjota vuokralaiselle taloudellista etua asian nopeasta ratkaisusta. Vuokralainen voi saada esimerkiksi hyvitystä viimeiseen vuokraan tai hänelle voidaan palauttaa vuokravakuus, vaikka vuokranantajalle olisikin muodostunut oikeus pidättää vakuus.

Samankaltaisia artikkeleita